DESAHUCIO EXPRÉS
En un entorno de crisis económica, los propietarios de inmuebles no se atreven a arrendarlos por temor a los impagos y a la hasta ahora larga duración de los procesos para echar a los inquilinos morosos; pero, existe el desahucio exprés.
El juicio de desahucio consiente en recuperar la posesión de un inmueble, cobrar las cantidades impagadas en ese contrato de arrendamiento y finalizar con dicha relación arrendaticia en un plazo insospechadamente breve. Las siguiente 7 claves explican en qué consiste:
1.- REGULACIÓN: Tras la reforma introducida por la Ley 37/2011, el desahucio por falta de pago en arrendamientos reguló de un modo más ágil el desahucio en la Ley de Enjuiciamiento Civil; de ahí la calificación de desahucio exprés. Antes de esa reforma podían resultar excesivamente largos en el tiempo, procesos de varios años, y tras la reforma basta con meses o tan sólo días, para que el inmueble quede sin inquilinos y se cobren las deudas.
2.- COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO: El juez competente es el de Primera Instancia del lugar en que esté ubicado el inmueble (arts. 45 y 52.1.7º LEC).
3.- PROCEDIMIENTO: El procedimiento tiene su base en esa agilización procesal que permite que el propietario del inmueble presente su demanda solicitando el pago de las rentas y cantidades debidas en el Juzgado, y una vez admitida a trámite se traslada copia de la misma junto con sus documentos al demandado con el requerimiento de que pague y desaloje el inmueble en un plazo de 10 días, o bien, se oponga o deposite las cantidades con el fin de enervar la acción (art. 440.3 LEC).
Si el arrendatario requerido para el pago no paga, no formula oposición, no enerva, ni desaloja el inmueble, el Secretario Judicial mediante Decreto dará por terminado el proceso sin necesidad de vista alguna y procediéndose al lanzamiento o expulsión del domicilio al deudor que ha sido solicitado por el acreedor, y que ya estaba anunciado con fecha y hora a petición de éste en el requerimiento de pago recibido por el demandado. De este modo, el requerimiento se convierte en la única comunicación procesal, sin vistas, ni más dilataciones de la ejecución; con una rapidez absoluta (art. 440.3 LEC).
4.- OPOSICION DEL DEUDOR: Pero, puede que el deudor se oponga, en cuyo caso el tribunal emplazará al actor para que en un plazo de 30 días interponga demanda en procedimiento correspondiente, o se le dará por desistido y se le impondrán las costas.
5.- PERDON DE DEUDAS: Una característica relevante de este desahucio exprés es que el arrendador al presentar la demanda puede comprometerse a perdonar las rentas que se adeudan -y las costas judiciales- si el demandado abandona la finca en un plazo de 15 días. Pero, si el arrendatario acepta, pero luego incumple el plazo de 15 días para el desalojo, ello invalida la promesa de condonación y se procedería al lanzamiento del deudor.
6.- PAGO DE TODO LO DEBIDO: La reforma también establece la posibilidad de que se condene en sentencia al deudor al pago de todas las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda arrendada.
7.- SENTENCIA Y RECURSO: Cuando la sentencia (art. 447 LEC) otorgue la razón al actor, su ejecución si el desahuciado vive de forma habitual en el inmueble, se le concederá un mes para desalojar el inmueble, con posibilidad de prórroga de un mes más (704.1.1º). Y si el inmueble estuviese ocupado por terceros se les concederá un plazo de 10 días para que presenten los títulos que justifiquen su derecho (704.2.1º LEC). Para que el desahuciado pueda recurrir la sentencia en apelación será preciso que el previamente haya pagado o depositado todas las cantidades debidas, si no, no podrá interponer recurso contra la sentencia que dicte su desahucio (art. 449 LEC).
Un proceso que permite en un breve plazo de tiempo volver a tener a disposición del propietario las cantidades adeudadas y la posesión del inmueble arrendado al darse por concluido el contrato de alquiler.